1、物業(yè)管理企業(yè)喪失一定的經(jīng)營(yíng)資格和經(jīng)營(yíng)資質(zhì)時(shí)，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，《物業(yè)管理委托合同》自動(dòng)解除，此時(shí)可以更換物業(yè)公司。
2、當(dāng)物業(yè)公司存在管理不作為或管理不到位的情況，例如服務(wù)質(zhì)量差、反應(yīng)遲鈍等，業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)。在此情況下，通常需要召集全體業(yè)主大會(huì)，針對(duì)物業(yè)管理事宜進(jìn)行投票表決。如果有2/3以上的業(yè)主同意，即可更換物業(yè)公司。
3、在《物業(yè)管理委托合同》所約定的事由出現(xiàn)時(shí)，也可能需要更換物業(yè)管理企業(yè)。這種情況下，業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》的約定直接進(jìn)行處理。
小區(qū)換物業(yè)公司的具體流程
1、業(yè)主大會(huì)表決
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法律法規(guī)，小區(qū)業(yè)主可以聯(lián)名提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，討論并表決是否需要更換物業(yè)公司。這一步驟是更換物業(yè)公司的起點(diǎn)，至關(guān)重要。
(1)提議與籌備：業(yè)主需要按照法定程序，聯(lián)名向業(yè)主委員會(huì)提出召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的提議，并明確提出更換物業(yè)公司的理由和依據(jù)。
大會(huì)召開(kāi)：業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主參加，或按照《民法典》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。
(2)表決規(guī)則：需經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，才能通過(guò)更換物業(yè)公司的決議。
這一過(guò)程中，業(yè)主大會(huì)的表決結(jié)果具有法律效力，是后續(xù)操作的基礎(chǔ)。
2、通知原物業(yè)公司
一旦業(yè)主大會(huì)通過(guò)更換物業(yè)公司的決議，業(yè)主委員會(huì)需及時(shí)通知原物業(yè)公司，辦理解聘手續(xù)。
(1)書(shū)面通知：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)提前六十日書(shū)面通知原物業(yè)公司，明確終止合作的意向和具體時(shí)間。
(2)合同解除：雙方需按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，協(xié)商解除服務(wù)協(xié)議的具體事宜，確保合同解除過(guò)程合法合規(guī)。
3、擬定管理要求和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)
為確保新物業(yè)公司能夠滿(mǎn)足小區(qū)的管理需求，業(yè)主委員會(huì)需擬定新的管理要求和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。
(1)制定方案：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，制定詳細(xì)的管理要求和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。
(2)公開(kāi)征求意見(jiàn)：方案制定后，應(yīng)在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示，公開(kāi)征求業(yè)主意見(jiàn)，確保方案的科學(xué)性和合理性。
4、公開(kāi)招標(biāo)
為確保新物業(yè)公司的選擇過(guò)程公開(kāi)透明，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式邀請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行投標(biāo)。
(1)發(fā)布招標(biāo)公告：通過(guò)小區(qū)公告、登報(bào)和網(wǎng)絡(luò)等方式向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)公告，明確競(jìng)選單位條件、報(bào)名截止日期等。
(2)組織報(bào)名與答疑：接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)名，并確定時(shí)間組織選聘單位勘查項(xiàng)目并答疑。
這一過(guò)程中，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)確保招標(biāo)過(guò)程的公正性和透明度，避免暗箱操作。
5、評(píng)標(biāo)與公示
招標(biāo)結(jié)束后，業(yè)主委員會(huì)需組織評(píng)標(biāo)工作，并將評(píng)標(biāo)結(jié)果向全體業(yè)主公示。
(1)成立評(píng)標(biāo)小組：評(píng)標(biāo)小組應(yīng)由物業(yè)評(píng)標(biāo)專(zhuān)家、業(yè)委會(huì)委員和業(yè)主代表組成，確保評(píng)標(biāo)過(guò)程的公正性。
(2)開(kāi)標(biāo)與評(píng)標(biāo)：在規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開(kāi)標(biāo)，評(píng)標(biāo)小組成員獨(dú)立詳細(xì)閱讀、審查競(jìng)選文件，并給出評(píng)分。
(3)公示結(jié)果：評(píng)標(biāo)結(jié)束后，將招標(biāo)的過(guò)程情況以及評(píng)標(biāo)委員會(huì)提交的評(píng)標(biāo)報(bào)告向全體業(yè)主公示，確保評(píng)標(biāo)結(jié)果的透明度和公信力。
6、簽署物業(yè)管理協(xié)議
確定中標(biāo)企業(yè)后，業(yè)主委員會(huì)需與中標(biāo)的物業(yè)公司簽署物業(yè)管理協(xié)議。
(1)合同內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等關(guān)鍵條款。
(2)公示合同：合同簽訂后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將合同內(nèi)容在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示，確保業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。
7、新老物業(yè)公司交接開(kāi)展物業(yè)承接查驗(yàn)
為確保物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性，新老物業(yè)公司之間需進(jìn)行詳細(xì)的交接工作。
(1)交接內(nèi)容：交接工作包括財(cái)務(wù)結(jié)算、資料移交、設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)等，確保所有事項(xiàng)都得到妥善處理。
(2)物業(yè)承接查驗(yàn)：在交接過(guò)程中，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)組織物業(yè)承接查驗(yàn)工作，對(duì)小區(qū)的設(shè)施設(shè)備、檔案資料等進(jìn)行全面檢查，確保新物業(yè)公司能夠順利接手。
8、新物業(yè)公司進(jìn)場(chǎng)
完成交接工作后，新物業(yè)公司正式進(jìn)場(chǎng)，開(kāi)始為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。
(1)發(fā)布公告：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)向全體業(yè)主公告新物業(yè)公司的服務(wù)內(nèi)容和聯(lián)系方式，確保信息透明。
(2)監(jiān)督服務(wù)：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)監(jiān)督新物業(yè)公司的服務(wù)情況，確保其按照合同約定履行服務(wù)義務(wù)。
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