滬深兩市51只REITs年報披露完畢，總收入約達133億元。

具體看來，滬市33只REITs共實現收入85億元，較去年同比增加35%，共實現可供分配金額62億元；深市18只REITs去年實現總收入約48.08億元，實現凈利潤約1.36億元，可供分配金額合計約24.06億元。

不過，不同底層資產的運行情況有所差異，其中能源類資產凈利排名靠前、消費、水利等新資產類型去年業績表現相對較好；租賃住房、倉儲物流項目出租率分化加劇；而產業園區、收費公路項目運營存在波動。

一位公募人士對第一財經記者稱，公募REITs市場進入常態化發行后，市場在規模擴張與資產多元化中邁入新階段。消費、保租房等新勢力與傳統基建的業績分化，既反映了經濟結構轉型的陣痛，也揭示了資本配置的新方向。未來，政策支持與市場化機制的深化，或將進一步激活這一萬億級市場的潛力。

能源類更賺錢，消費、水利等新資產類型受關注

記者據Wind統計，凈利潤最高的是中信建投國家電投新能源REIT，2024年錄得收入9.03億元，凈利潤2.89億元。

與此同時，全市場凈利潤排名前三的REITs均為能源基礎設施類，6只能源類REITs凈利潤合計6.34億元。不過也有一只逆勢虧損，截至2024年底，嘉實中國電建清潔能源REIT收入約7869萬元，凈利潤虧損4803.7億元。

數據來源：Wind

此外，2024年消費基礎設施和水利設施作為新納入REITs的資產類項目表現較好。

其中首單水利項目銀華紹興原水水利REIT在2024年實現營收約5371.6億元、凈利潤1720.6萬元元。

而消費類資產受益于線下客流復蘇，期末平均出租率超95%。據Wind統計，7只消費類REITs中，6只產品營收和凈利潤均為正，5只收入過億元。其中，華夏華潤商業REIT以6.42億元收入居首，凈利潤1231.2萬元。不過華夏大悅城商業REIT報告期內營收為1.06億元，但凈利潤卻虧損47.3萬元。其中華夏首創奧萊REIT年內二級市場漲幅約39%。

此外，保租房類項目運營穩定。全市場6只保租房REITs平均出租率達95%，租金收繳率超93%。國泰君安城投寬庭保租房REIT以1.8億萬元營收居首，可供分配金額1.3億元。

另據上交所統計，滬市4只保租房REITs整體實現收入4.1億元，完成率超過100%。就經營指標來看，底層保租房資產的出租率平均達到95%，租金收繳率平均超93%，租金單價也維持在相對穩定的較好水平。

傳統資產盈虧分化：部分高速公路、產業園區類REITs業績承壓

凈利出現虧損的主要集中在交通基礎設施類REITs和園區基礎設施REITs。

其中12只產業園區REITs中有5只產品凈利潤為負，也有5只REITs凈利潤超過千萬。

滬上一位券商人士對記者稱，部分產業園區項目等受制于租金波動和空置壓力、部分項目通過運營優化改善提升出租率，行業出現分化和結構性機會。

此外，兩只交通基礎設施類REITs虧損額超過10億元 。具體看來，凈利潤虧損最多的是華夏中國交建高速REIT，該基金截至2024年底凈利潤虧損額為11.71億元。報告期內收入為4.29億元。

其次是中金安徽交控REIT，該基金截至2024年底凈利潤虧損額為11.23億元。報告期內收入為8.32億元。

“由于報告期內部分路段受車流量波動、路費收入影響，交通基礎設施類REITs業績一定程度上承壓。” 上述券商人士對記者稱，從底層資產類型來看，目前交通基礎設施公募REITs的絕大多數為高速公路資產，高速公路行業整體發展較為平穩。鐵路、機場、港口等領域暫未有資產參與，底層資產多元化發展仍待突破。

瑞思研究院分析，高速公路行業已進入成熟期末尾，新增路段和改擴建路段的盈利壓力較大；同時成本逐年增長，從2013年每公里7000萬增長至2020年的1.3億，部分高速公路單公里造價甚至達到10億以上。交通基礎設施向立體、綜合交通發展，但投資體量有限；未來交通的智能化、綠色化，需要較大的投資機會才能實現趨勢的扭轉。

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