-簡(jiǎn)介- 史上最全面透徹的海港城文章！
1. 概述
1. 項(xiàng)目標(biāo)志：
2. 投資/開(kāi)發(fā)商：香港九龍倉(cāng)集團(tuán)
3、管理單位：查理曼物業(yè)租賃有限公司
4、項(xiàng)目地點(diǎn)：九龍尖沙咀廣東道3-27號(hào)，為九龍半島最繁華地段
5.周邊交通：港鐵（荃灣線尖沙咀站A1出口、西鐵線尖沙咀東站B1出口）、巴士（尖沙咀碼頭巴士總站、廣東道巴士站）、水運(yùn)（天星碼頭） : 尖沙咀-灣仔, 尖沙咀-中環(huán)) )
6、商場(chǎng)建筑面積：18萬(wàn)平方米
7、項(xiàng)目分區(qū)：分為海運(yùn)大廈、馬哥孛羅香港酒店商場(chǎng)、海洋中心、港威商場(chǎng)、星光廣場(chǎng)五個(gè)購(gòu)物區(qū)
8、竣工時(shí)間：1966年海運(yùn)大廈、1969年馬哥孛羅香港酒店、1977年海洋中心、1981-1983年海洋畫(huà)廊、世界貿(mào)易中心等、1994年港威大廈1、2座及商場(chǎng)2期、3、5座、 1999年6座及商場(chǎng)二期
9. 商場(chǎng)層數(shù)：海運(yùn)大廈地上3層、港威購(gòu)物中心地上4層、海洋中心地上5層、星光廣場(chǎng)地上2層、馬哥孛羅酒店商場(chǎng)地上4層。
10. 塔樓產(chǎn)品：海威大廈、環(huán)球金融中心、環(huán)球商務(wù)中心、九龍倉(cāng)電訊中心、海運(yùn)大廈、馬哥孛羅香港酒店、港威酒店、太子酒店
2、業(yè)務(wù)定位及商戶組合
（一）業(yè)務(wù)定位
1、商業(yè)定位描述：香港最大的購(gòu)物中心，集購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、觀光為一體的必去旅游勝地。
2、項(xiàng)目口號(hào)：一個(gè)海港，只有一個(gè)海港城市
(2) 商戶組合
1. 2004年至2014年海港城商戶結(jié)構(gòu)變化分析
1) 2004年：樓層格式尚未完全明確。每層有2-3個(gè)主題，也穿插有其他業(yè)態(tài)。其中，商戶數(shù)量最多的三個(gè)品類為：服裝/配飾/鞋帽，共有168家店鋪。 ，約占總數(shù)的47%；珠寶/精品店67家，約占總數(shù)的17%；食品店46家，約占總數(shù)的11%
2）2014年：以購(gòu)物為主要功能，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以零售業(yè)態(tài)為主，服務(wù)設(shè)施、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)較少；餐飲業(yè)態(tài)散布于各樓層，帶動(dòng)客流，服裝/配飾/鞋帽業(yè)態(tài)也分布于各樓層，增強(qiáng)購(gòu)物的隨意性；商戶比例最多的三類商戶為：服裝/配飾/鞋帽，商戶232家，約占總數(shù)的48%；珠寶/精品，商戶60家，約占總數(shù)的12%。 %、美食，餐廳56家，約占總數(shù)的12%；
3）10年商戶變化：經(jīng)過(guò)10年的調(diào)整/擴(kuò)張，項(xiàng)目商戶總數(shù)有所增加，但各業(yè)態(tài)的樓層分布和數(shù)量比例沒(méi)有太大變化；家居、服務(wù)、美容美發(fā)、圖書(shū)等配套業(yè)態(tài)數(shù)量占比小幅下降，服裝服飾鞋帽、玩具童裝等零售業(yè)態(tài)數(shù)量大幅增長(zhǎng)。
2. 海港城平面圖及商戶組合
1) 海港城分區(qū)示意圖
2）G層
① 平面圖
3）L1層
① 平面圖
4）L2層
5）L3層
6）L4層
① 平面圖
3、客流線路系統(tǒng)
（一）外部客流介紹
1、海港城對(duì)外客流主要通過(guò)地下（G層）和L2層引入，其中：
1) 海運(yùn)大廈有兩個(gè)入口，均位于G層。一條連接港威大道（兩側(cè)商戶：①Café，咖啡品類；2.White BLT，休閑餐飲品類），一條連接維多利亞港（兩側(cè)商戶：1、童裝品類；②Rite、童鞋）
2）馬哥孛羅酒店購(gòu)物中心有兩個(gè)出入口，均位于G層。一條連接廣東道，一條連接港威大道（兩側(cè)商戶：①大堂酒廊、休閑餐飲）
3) 星光廣場(chǎng)有兩個(gè)出入口，位于G樓，均與梳士巴利道相連
4）港威中心共有8個(gè)入口，其中6個(gè)位于G層：5個(gè)與廣東道相連（兩側(cè)商戶：①M(fèi)ACO；②Prada；③Fendi；④Coach；⑤JOYCE；⑥D(zhuǎn)olce&；⑦；⑧；全部奢侈品牌），一個(gè)連接港威大道（兩側(cè)商戶：①皮具、箱包；②COVA、咖啡），兩個(gè)位于L2層：分別連接新港中心和太平洋會(huì)（兩邊商戶側(cè)面：①M(fèi)，皮具、箱包；②PUMA，運(yùn)動(dòng)品牌）
2、客流統(tǒng)計(jì)
（二）內(nèi)部客流線路
1、水平移動(dòng)線
1）G層
①港威購(gòu)物中心：?jiǎn)我恢本€動(dòng)線，通過(guò)多個(gè)出入口同時(shí)引導(dǎo)客流至廣東道；主店為嘉禾匯影城，位于商場(chǎng)東端，帶動(dòng)內(nèi)部客流
②海洋中心：沿街只有四家店鋪，都是國(guó)際一線奢侈品牌。
③海運(yùn)碼頭：南側(cè)有單直線流線，北側(cè)有雙直線環(huán)形流線；主店為紅迪天堂（面積約4000平方米），位于商場(chǎng)北端，吸引客流。
④ 馬哥孛羅酒店購(gòu)物中心：是酒店大堂和連卡佛百貨；連卡佛共三層，面積約5000平方米。
2）L1層
① 海洋中心：半圓環(huán)形流線
3）L2層
① 港威購(gòu)物中心：以小面積商鋪為主，形成三條線性動(dòng)線
②海洋中心：半圓形動(dòng)線
③海運(yùn)碼頭：南側(cè)為單直線環(huán)線，北側(cè)為雙直線環(huán)線；主店規(guī)劃在南端（屬于化妝品集合店，面積約1700平方米），次要主店（屬于運(yùn)動(dòng)）規(guī)劃在中間品牌店），還有一個(gè)北側(cè)規(guī)劃旅客候車大廳，有利于拉動(dòng)整體水平客流。
④星光星：專營(yíng)數(shù)字音視頻產(chǎn)品，形成雙直線和環(huán)形循環(huán)。
4）L3層
①港威購(gòu)物中心：?jiǎn)螚l直線動(dòng)線，在兩個(gè)圓形中庭處形成兩條小環(huán)動(dòng)線，增加商業(yè)展示面積；商場(chǎng)東端是銀行服務(wù)商戶，中間部分介紹（面積約2000㎡）和（屬于書(shū)店，面積約800平方米）
②海洋中心：復(fù)合客流線，整體流線比較混亂；次流線主要通過(guò)引入銀行和百貨商店來(lái)吸引客流，西南端引入瑪莎百貨（面積約1000平方米）
③海運(yùn)大廈：?jiǎn)螚l線性循環(huán)線，主通道中部設(shè)有多個(gè)開(kāi)放式柜臺(tái)
④星光星：雙直線環(huán)形循環(huán)線，以大型賣場(chǎng)為主
5）L4層
①港威購(gòu)物中心：只有一家大店，紅星海鮮酒家
②海洋中心：以餐飲業(yè)態(tài)為主，西南角引入無(wú)印良品副總店
2.垂直動(dòng)線
1）垂直交通狀況
2）塔樓/裙樓客流互動(dòng)：塔樓產(chǎn)品大廳均設(shè)置在商場(chǎng)內(nèi)。通過(guò)自動(dòng)扶梯和垂直電梯的設(shè)置，辦公/住宅客戶可以最大限度地帶動(dòng)業(yè)務(wù)
4、建筑規(guī)劃
（一）基本數(shù)據(jù)
（二）建筑設(shè)計(jì)
1、商場(chǎng)門(mén)面
1）以石材、玻璃為主，廣東路沿線規(guī)劃國(guó)際頂級(jí)奢侈品牌，整體立面品質(zhì)高
2. 廣場(chǎng)/平臺(tái)
1）門(mén)前廣場(chǎng)：入口處臨海規(guī)劃有近1000平方米的廣場(chǎng)，是項(xiàng)目活動(dòng)的主場(chǎng)地。
2）屋頂廣場(chǎng)：海洋中心L4層規(guī)劃有約800平方米的廣場(chǎng)，主要用于餐飲和觀景平臺(tái)。
3）休息長(zhǎng)廊：海洋中心L2規(guī)劃有藝術(shù)休息長(zhǎng)廊
3. 中庭
1）航海中心：兩個(gè)方形中庭，面積分別為200平米和220平米
2）門(mén)戶中心：兩個(gè)圓形中庭，面積分別為200平方米和250平方米。
4、廣告位及導(dǎo)視系統(tǒng)
1）廣告空間：主要有立柱廣告、展臺(tái)廣告、燈箱廣告、扶梯廣告等。
2）導(dǎo)向系統(tǒng)：內(nèi)部中庭及垂直交通側(cè)設(shè)有導(dǎo)向系統(tǒng)。同時(shí)，一些客流密集的區(qū)域有專人引導(dǎo)，并提供導(dǎo)購(gòu)地圖。
3）LED顯示屏：項(xiàng)目海邊、廣東路側(cè)立面各規(guī)劃一塊LED顯示屏。
5、室內(nèi)裝飾及照明
1）室內(nèi)裝飾：室內(nèi)顏色以白色、灰白色、棕色為主，裝飾材料多以石材為主，整體給人舒適、大氣的感覺(jué)。
2）店面設(shè)計(jì)：采用大面積玻璃增強(qiáng)可視性，各店面沒(méi)有統(tǒng)一的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。
3）照明設(shè)計(jì)：公共通道的照明主要由小燈管和黃色燈泡組成。整體燈光比較暗，有利于充分體現(xiàn)商鋪明亮的燈光。由于該項(xiàng)目沒(méi)有自然采光，因此在港威中心中庭的天花板上安裝了大型復(fù)古燈飾，以增強(qiáng)整體的檔次感
6.風(fēng)景寫(xiě)生
5、配套及服務(wù)設(shè)施
(1) 停車場(chǎng)
1、停車位數(shù)量：項(xiàng)目共提供停車位2000個(gè)，包括海運(yùn)大廈停車場(chǎng)、海洋中心停車場(chǎng)、港威大廈停車場(chǎng)及三號(hào)碼頭停車場(chǎng)。海運(yùn)大廈停車場(chǎng)位于L4樓，三號(hào)碼頭停車場(chǎng)為1個(gè)車位為地面露天停車場(chǎng)，其余為地下停車場(chǎng)。
2、出入口：項(xiàng)目各路面沿線均設(shè)有停車場(chǎng)出入口，方便車輛進(jìn)出。
（二）客戶服務(wù)
1、手機(jī)充電服務(wù)；行李寄存服務(wù)；雨傘租賃；雨衣供應(yīng)；嬰兒車租賃；尿布供應(yīng)；輪椅租賃；簡(jiǎn)單的縫紉和針線包供應(yīng)；本地傳真服務(wù)等
六、項(xiàng)目概要
1.海港城是香港最早的大型購(gòu)物中心。它位于九龍半島最繁華的地區(qū)尖沙咀。由于地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊旅游景點(diǎn)密集，成為眾多游客的首選購(gòu)物場(chǎng)所；
2、項(xiàng)目集觀光、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)于一體，擁有迎合不同年齡段、不同消費(fèi)群體的近千家品牌商戶。擁有全面的客戶群，是香港經(jīng)營(yíng)最好的商場(chǎng)之一；
3、項(xiàng)目體量大、分區(qū)多，部分區(qū)域流線混亂。近年來(lái)，通過(guò)增設(shè)導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)、導(dǎo)購(gòu)地圖以及導(dǎo)購(gòu)人員的設(shè)置，這一點(diǎn)已逐步完善。另一方面，由于項(xiàng)目竣工時(shí)間較長(zhǎng)，內(nèi)部裝修雖經(jīng)過(guò)多次整修，但在自然采光、內(nèi)部座位區(qū)設(shè)置、層高等方面仍存在一定缺陷。
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